핵심 포인트 — 청산가치 계산에 들어가는 항목
집의 시세(실거래가·시세·공시가격, 다툼이 있으면 감정가)
담보대출 잔액과 임차보증금 등 공제 항목
면제재산(생계비·주거 임차보증금 일정액)
예금·차량·보험 해약환급금 등 집 이외의 재산
따라서 시세 자료와 공제액 자료를 함께 갖춰야 청산가치가 정확히 계산됩니다.
Contents
Contents1. 자가가 있으면 개인회생이 안 될까?2. 개인회생에서 집은 어떻게 평가될까? (청산가치 개념)3. 주택담보대출이 있으면 어떻게 될까? (별제권)4. 집 시세는 무엇을 기준으로 정할까?5. 부부 공동명의·배우자 명의 집은?6. 집을 지키면서 개인회생 하는 경우와 처분하는 경우7. 주택담보대출 연체 중이라면? 경매와 개인회생8. 함께 살펴야 할 문제: 세금·민사·형사세금: 재산세·양도소득세 체납이 있는 경우민사: 가압류·강제경매가 걸린 집, 채권자 이의형사: 명의 이전·시세 축소 신고의 위험9. 신청 전에 준비할 서류와 순서10. 부산에서 자가 보유자가 개인회생을 준비한다면자주 묻는 질문(FAQ)Q. 집이 있으면 무조건 팔아야 하나요?Q. 주택담보대출은 개인회생으로 줄일 수 있나요?Q. 집 시세가 오르면 변제금도 오르나요?Q. 배우자 명의 집도 재산에 들어가나요?Q. 전세 보증금이 있는 경우도 마찬가지인가요?자가가 있어도 개인회생은 가능하지만, 집의 가치를 어떻게 반영하느냐가 핵심입니다자가 개인회생, 개인회생 집, 개인회생 집 지키기, 개인회생 청산가치, 주택담보대출 개인회생, 개인회생 별제권, 개인회생 면제재산, 개인회생 부부 공동명의, 개인회생 재산, 개인회생 경매 중지, 개인회생 배우자 명의, 부산 개인회생, 부산 개인회생 상담, 법무법인 슬기
2026. 09. 21.
자가가 있어도 개인회생은 가능합니다. 다만 집의 순가치가 청산가치로 계산되어 변제 총액에 반영됩니다. 주택담보대출은 별제권이 있어 개인회생 절차 안에서 줄어들지 않고 계속 갚아야 합니다. 집을 지킬 수 있는지는 시세에서 대출 잔액을 뺀 순가치와 월 소득으로 변제금과 대출을 함께 감당할 수 있는지에 따라 달라집니다. 이 글은 자가 개인회생에서 집이 평가되는 기준, 주택담보대출과 경매, 부부 공동명의 집, 부산회생법원 관할까지 순서대로 정리합니다.
Contents
자가가 있으면 개인회생이 안 될까?
개인회생에서 집은 어떻게 평가될까? (청산가치 개념)
주택담보대출이 있으면 어떻게 될까? (별제권)
집 시세는 무엇을 기준으로 정할까?
부부 공동명의·배우자 명의 집은?
집을 지키면서 개인회생 하는 경우와 처분하는 경우
주택담보대출 연체 중이라면? 경매와 개인회생
함께 살펴야 할 문제: 세금·민사·형사
신청 전에 준비할 서류와 순서
부산에서 자가 보유자가 개인회생을 준비한다면
FAQ: 집이 있으면 무조건 팔아야 하나요?
FAQ: 주택담보대출은 개인회생으로 줄일 수 있나요?
FAQ: 집 시세가 오르면 변제금도 오르나요?
FAQ: 배우자 명의 집도 재산에 들어가나요?
FAQ: 전세 보증금이 있는 경우도 마찬가지인가요?
1. 자가가 있으면 개인회생이 안 될까?
자가가 있어도 개인회생 신청은 가능합니다. 법은 집의 유무를 신청 자격으로 정하지 않고, 집의 가치가 변제계획에 얼마나 반영되는지를 문제 삼습니다.
안녕하세요. 법무법인 슬기입니다. 상담에서는 "아파트 한 채가 있는데 개인회생이 되나요?", "집을 지키려면 어떻게 신청해야 하나요?"라는 질문을 자주 받습니다.
개인회생은 일정한 소득이 있는 개인채무자가 3년(예외적으로 5년) 동안 가용소득으로 채무 일부를 갚고 나머지를 면책받는 제도입니다. 신청 자격은 담보채무 15억 원, 무담보채무 10억 원 이하라는 채무 한도와 소득 요건으로 정해지며, 자가 보유 여부는 자격 요건이 아닙니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제579조
다만 집은 개인회생재단에 속하는 재산이므로 집의 순가치가 클수록 갚아야 할 최소 변제 총액이 올라갑니다. 자가 개인회생에서 실제 쟁점은 "신청이 되는가"가 아니라 "집의 가치를 반영한 변제금을 감당할 수 있는가"입니다.
2. 개인회생에서 집은 어떻게 평가될까? (청산가치 개념)
집은 청산가치로 계산되어 변제 총액의 하한선을 정합니다. 변제계획의 총변제액이 채무자가 파산했을 때 채권자가 배당받을 금액보다 적으면 인가되지 않습니다.
개인회생 청산가치란 채무자가 파산해 재산을 모두 처분했을 때 채권자에게 돌아갈 금액을 말합니다. 채무자회생법은 변제계획 인가결정일을 기준으로 평가한 총변제액이 이 청산가치보다 적지 않을 것을 인가 요건으로 정하고 있으며, 이를 청산가치 보장 원칙이라고 부릅니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제614조 제1항 제4호
집의 청산가치는 시세 전액이 아니라 시세에서 담보대출 잔액과 면제재산을 뺀 순가치입니다. 예를 들어 순가치가 5,000만 원이면 개인회생 변제 총액은 최소 5,000만 원 이상이어야 합니다.
소득 기준으로 계산한 3년 변제 총액이 집의 순가치보다 작으면 월 변제금을 올리거나 변제기간을 최장 5년까지 늘려 청산가치를 맞추게 됩니다. 소득으로 청산가치를 맞출 수 없으면 변제계획 인가가 어려워질 수 있습니다.
3. 주택담보대출이 있으면 어떻게 될까? (별제권)
주택담보대출 채권자는 별제권자이므로 개인회생 절차와 관계없이 담보권을 행사할 수 있습니다. 주택담보대출 원리금은 개인회생으로 줄어들지 않고 계속 갚아야 합니다.
별제권이란 저당권·근저당권 등 담보권을 가진 채권자가 개인회생 절차에 의하지 않고 담보물에서 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 채무자회생법은 파산절차의 별제권 규정(제411조부터 제415조까지)을 개인회생절차에 준용합니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제586조
주택담보대출 개인회생에서는 대출 원리금이 변제계획 밖에서 별도로 상환됩니다. 연체하면 은행이 담보권을 실행해 경매를 신청할 수 있으므로, 집을 지키려면 주택담보대출을 정상 상환할 소득이 먼저 확보되어야 합니다.
구분 | 담보대출 없는 자가 | 담보대출 있는 자가 | 시세보다 대출이 많은 자가 |
|---|---|---|---|
청산가치 반영 | 시세에서 면제재산을 뺀 금액 전액 | 시세 − 대출 잔액 − 면제재산 | 순가치 0에 가까움 |
변제금 영향 | 변제 총액 하한이 크게 상승 | 순가치만큼 하한 상승 | 소득 기준 변제금과 비슷 |
주된 대응 | 변제기간 연장 또는 처분 검토 | 주담대 정상 상환 유지 | 주담대 채무조정 연계 검토 |
4. 집 시세는 무엇을 기준으로 정할까?
아파트는 실거래가와 시세 자료가 우선이고, 공시가격은 보조 자료로 쓰입니다. 시세에서 담보대출 잔액과 면제재산을 뺀 금액이 개인회생 청산가치에 들어갑니다.
아파트·오피스텔처럼 거래가 많은 주택은 국토교통부 실거래가 공개시스템의 최근 거래 사례와 시세 자료가 기준이 됩니다. 단독주택·다세대주택처럼 거래 사례가 적은 주택은 부동산 공시가격 알리미의 공시가격과 인근 거래 사례를 함께 봅니다.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템
시세를 두고 채권자와 다툼이 있거나 자료가 부족하면 법원이 감정평가를 요구하는 경우가 있습니다. 실무상 감정평가 비용은 채무자가 부담하므로, 처음부터 객관적인 시세 자료를 갖추는 것이 유리합니다.
개인회생 면제재산은 주거용 임차보증금 중 일정액과 6개월간 생계비에 해당하는 금액입니다. 생계비 면제재산은 4인 가구 기준 중위소득의 100분의 40에 6을 곱한 금액으로 정해지며, 자가 보유자도 예금 등 다른 재산에서 공제받을 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령」 제16조
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5. 부부 공동명의·배우자 명의 집은?
부부 공동명의 집은 채무자 지분의 순가치만 개인회생 청산가치에 반영됩니다. 배우자 단독 명의 집은 원칙적으로 별개 재산이지만, 명의신탁이나 부인권 행사 요건이 확인되면 청산가치에 포함될 수 있습니다.
공동명의 집의 청산가치는 시세에 채무자 지분 비율을 곱하고, 그 지분에 해당하는 담보대출 잔액을 뺀 금액으로 계산합니다. 배우자 지분은 배우자의 재산이므로 채무자의 청산가치에 들어가지 않습니다.
배우자 단독 명의 집은 부부별산제에 따라 원칙적으로 채무자의 재산이 아닙니다. 서울회생법원은 2020년 11월 실무준칙 제406호 「배우자 명의의 재산」을 제정해, 채무자가 배우자 명의를 빌려 재산을 취득했다는 자료가 있거나 배우자에 대한 부인권 행사 요건이 갖춰진 경우에만 배우자 명의 재산을 청산가치에 산입하도록 정했습니다.
출처: 서울회생법원 새소식 「배우자 명의 재산의 청산가치 산입문제에 관한 실무준칙 제정 안내」
신청 직전에 채무자 명의 집을 배우자에게 넘기면 사해행위나 명의신탁으로 의심받아 청산가치에 다시 포함될 수 있습니다. 배우자에게 알리지 않고 개인회생을 진행할 수 있는지는 배우자 몰래 개인회생이 가능한지 정리한 글에서 별도로 설명했습니다.
6. 집을 지키면서 개인회생 하는 경우와 처분하는 경우
집을 유지할지 처분할지는 집의 순가치와 월 소득으로 주택담보대출과 변제금을 함께 감당할 수 있는지로 정합니다.
구분 | 집 유지 | 집 처분 |
|---|---|---|
장점 | 주거 안정, 자산 유지 | 청산가치 부담 해소, 주담대 부담 소멸 |
단점 | 변제금 상승, 주담대와 변제금 병행 | 주거 이전, 처분 대금 대부분 변제에 사용 |
변제금 영향 | 순가치를 3~5년 변제 총액에 반영 | 처분 후 남는 금액을 기준으로 재산정 |
아래 두 사례는 이해를 돕기 위한 가상의 예시이며 금액은 임의로 설정한 것입니다. 실제 사건의 결과를 나타내지 않습니다.
가상 사례 A. 아파트 시세 3억 원, 주택담보대출 잔액 2억 4,000만 원인 채무자의 순가치는 약 6,000만 원입니다. 소득 기준 3년 변제 총액이 4,000만 원이라면 청산가치에 미달하므로, 변제기간을 5년으로 늘려 총변제액을 6,000만 원 이상으로 맞추는 방향을 검토하게 됩니다.
가상 사례 B. 시세 2억 5,000만 원인 집에 주택담보대출 잔액이 2억 7,000만 원 남아 순가치가 없는 채무자입니다. 청산가치 부담은 없지만 주택담보대출을 연체하고 있어, 별제권 실행을 막기 위해 주택담보대출 채무조정과 개인회생을 함께 검토한 예시입니다.
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TIP — 집을 지키려면 먼저 확인할 것
주택담보대출을 연체 없이 갚을 수 있는 월 소득인지 계산합니다.
순가치가 소득 기준 3년 변제 총액보다 크면 변제기간 5년 연장을 검토합니다.
시세 자료를 여러 개 확보해 청산가치를 과대평가받지 않도록 합니다.
따라서 개인회생 집 지키기는 소득이 주택담보대출과 변제금을 함께 감당할 수 있을 때 현실적입니다.
7. 주택담보대출 연체 중이라면? 경매와 개인회생
개인회생 개시결정이 나면 변제계획 인가결정일까지 담보권 실행을 위한 경매가 중지·금지됩니다. 다만 주택담보대출을 정상화하지 못하면 인가 후 경매가 다시 진행될 수 있습니다.
개인회생 개시결정이 있으면 개인회생재단에 속하는 재산에 대한 담보권 실행 경매는 변제계획 인가결정일 또는 개인회생절차 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지 중지 또는 금지됩니다. 개시결정 전이라도 법원은 신청인의 신청이나 직권으로 중지명령을 내려 경매 절차를 멈출 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제600조 제2항
인가결정 이후에는 별제권자가 다시 경매를 진행할 수 있으므로, 개인회생 경매 중지는 시간을 버는 수단이지 주택담보대출 문제의 해결책은 아닙니다. 인가 전까지 연체를 해소하거나 채무조정으로 상환 조건을 바꾸는 것이 필요합니다.
2026년 현재 신용회복위원회는 개인회생 채무자를 위한 주택담보대출 채무조정 특례를 운영하고 있습니다. 주택담보대출 연체 31일 이상, 1주택 소유자로서 담보주택 가격 6억 원 이하, 부부합산 연소득 7,000만 원 이하 등의 요건을 갖추면 연체이자 감면, 최장 5년 거치, 최장 35년 분할상환, 이자율 인하와 최초 6개월 담보권 실행 유예를 지원받을 수 있습니다.
출처: 신용회복위원회 「개인회생 주택담보대출 채무조정」
부산회생법원은 2023년 5월 신용회복위원회와 업무협약을 맺어 개인회생 채무자의 생계형 주택담보대출 채무조정을 연계하고 있습니다. 부산에서 주택담보대출을 연체 중인 자가 보유자는 개인회생 신청과 함께 이 채무조정 연계를 검토할 수 있습니다.
출처: 부산회생법원 새소식 「부산회생법원·신용회복위원회 업무협약 체결」(2023. 6. 12.)
8. 함께 살펴야 할 문제: 세금·민사·형사
집이 있는 개인회생은 청산가치 외에 세금, 다른 채권자의 집행, 재산 은닉에 따른 형사책임을 함께 점검해야 합니다.
세금: 재산세·양도소득세 체납이 있는 경우
재산세·종합부동산세·양도소득세 등 조세채권은 개인회생에서 우선권 있는 채권으로 취급되어 변제계획에서 전액 변제하는 것이 원칙입니다. 세금 체납액이 크면 그만큼 월 변제금이 늘어납니다.
집을 처분해 변제 재원을 마련하는 경우에는 양도소득세가 새로 발생할 수 있습니다. 처분 시점과 예상 세액을 미리 계산해야 처분 후 실제로 남는 금액을 정확히 알 수 있습니다.
민사: 가압류·강제경매가 걸린 집, 채권자 이의
일반 개인회생채권자가 집에 걸어 둔 가압류·강제경매는 개시결정으로 중지되고, 변제계획이 인가되면 효력을 잃습니다. 반면 별제권자인 담보권자의 경매는 앞서 설명한 것처럼 인가결정일까지만 중지됩니다.
채권자가 집의 시세가 낮게 평가됐다며 이의를 제기하면 법원은 시세 자료 보완이나 감정평가를 요구할 수 있습니다. 채권자 이의로 청산가치가 올라가면 변제계획을 수정해야 할 수 있습니다.
형사: 명의 이전·시세 축소 신고의 위험
채무자가 채권자를 해할 목적으로 재산을 은닉·손괴하거나 채권자에게 불이익하게 처분하고, 또는 허위로 부담을 늘린 뒤 개인회생절차 개시결정이 확정되면 사기회생죄로 5년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제643조 제3항
신청 직전 가족 명의로 집을 이전하거나, 시세보다 낮은 자료만 제출해 청산가치를 줄이는 행위는 인가 취소나 면책 불허가 사유가 될 뿐 아니라 형사 문제로 번질 수 있습니다.
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주의사항 — 집 관련 흔한 실수
신청 직전 가족 명의로 소유권을 이전하는 것
낮은 시세 자료만 골라 제출하는 것
주택담보대출 연체 사실을 알리지 않고 신청하는 것
따라서 집은 있는 그대로 신고하고, 변제금과 대출을 감당할 방법을 찾는 것이 안전합니다.
9. 신청 전에 준비할 서류와 순서
등기부등본과 시세·대출 잔액 자료를 먼저 갖추면 접수 전에 개인회생 청산가치와 예상 변제금을 계산할 수 있습니다.
부동산 등기사항전부증명서(공동명의 지분, 근저당권 설정액, 가압류 확인)
실거래가·시세 자료와 공시가격 확인서
주택담보대출 잔액증명서와 상환 내역
부부 명의 재산 자료(취득 시기, 자금 출처)
재산세·양도소득세 등 세금 납부·체납 내역
임차인이 있는 경우 임대차계약서와 보증금 자료
준비 순서는 재산·채무 목록 정리 → 청산가치 계산 → 유지·처분 방향 결정 → 주택담보대출 정상화 또는 채무조정 검토 → 개인회생 신청서 접수입니다. 청산가치 계산을 먼저 하지 않고 접수하면 인가 단계에서 변제계획을 다시 짜야 하는 경우가 생깁니다.
10. 부산에서 자가 보유자가 개인회생을 준비한다면
부산광역시에 주소를 둔 개인채무자의 개인회생 사건은 2023년 3월 개원한 부산회생법원이 관할합니다.
개인회생 사건은 채무자의 보통재판적이 있는 곳을 관할하는 회생법원에 신청합니다. 부산 거주자의 보통재판적은 부산이므로, 종전 부산지방법원이 담당하던 개인회생 사건을 2023년 3월부터 부산회생법원이 처리하고 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제3조 제1항
부산회생법원은 앞서 본 것처럼 신용회복위원회와 협약을 맺어 개인회생 채무자의 주택담보대출 채무조정을 연계하고 있어, 주택담보대출을 연체 중인 부산 자가 보유자에게 실질적 관련이 있는 절차입니다.
집의 순가치가 소득 기준 변제 총액보다 크거나, 주택담보대출 연체가 시작됐거나, 부부 공동명의·배우자 명의 문제가 얽혀 있다면 접수 전 부산 개인회생 상담이 필요합니다. 부산 개인회생 상담에서는 시세 자료와 대출 잔액으로 청산가치를 먼저 계산하고 유지와 처분 중 어느 쪽이 현실적인지 확인합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 집이 있으면 무조건 팔아야 하나요?
A. 아닙니다. 집의 순가치를 변제 총액에 반영할 수 있는 소득이 있으면 집을 유지한 채 개인회생을 진행하는 경우가 많습니다. 순가치가 커서 소득으로 변제금을 감당하기 어려울 때 처분이 검토됩니다.
Q. 주택담보대출은 개인회생으로 줄일 수 있나요?
A. 원칙적으로 줄지 않습니다. 담보권자는 별제권자로서 개인회생 절차 밖에서 권리를 행사하므로 주택담보대출 원리금은 그대로 갚아야 합니다. 상환 조건 변경이 필요하면 신용회복위원회의 개인회생 주택담보대출 채무조정 특례를 별도로 검토합니다.
Q. 집 시세가 오르면 변제금도 오르나요?
A. 청산가치는 변제계획 인가결정일을 기준으로 평가하므로 인가 전 시세 상승분은 변제 총액에 반영될 수 있습니다. 인가 이후의 시세 변동은 원칙적으로 이미 인가된 변제계획에 영향을 주지 않습니다.
Q. 배우자 명의 집도 재산에 들어가나요?
A. 원칙적으로 배우자 단독 명의 집은 채무자의 청산가치에 들어가지 않습니다. 다만 채무자가 배우자 명의를 빌려 취득했다는 자료가 있거나 부인권 행사 요건이 갖춰진 경우에는 포함될 수 있어, 취득 시기와 자금 출처를 확인합니다.
Q. 전세 보증금이 있는 경우도 마찬가지인가요?
A. 임차인으로서 돌려받을 전세 보증금도 개인회생 청산가치에 들어갑니다. 다만 주거용 임차보증금 중 일정액은 면제재산으로 공제되므로 실제 반영액은 보증금 전액보다 작은 경우가 많습니다.
자가가 있어도 개인회생은 가능하지만, 집의 가치를 어떻게 반영하느냐가 핵심입니다
집이 있다는 이유만으로 개인회생을 포기할 필요는 없습니다. 지금 해야 할 일은 등기사항전부증명서, 시세 자료, 주택담보대출 잔액증명서로 집의 순가치를 계산하고, 월 소득으로 주택담보대출과 변제금을 함께 감당할 수 있는지 확인하는 것입니다.
주택담보대출 연체가 시작됐다면 개시결정에 따른 경매 중지 효과와 신용회복위원회 채무조정 특례를 함께 검토해야 합니다. 부부 공동명의나 배우자 명의 집이 있다면 신청 전에 지분과 취득 경위를 정리해 두어야 청산가치 다툼을 줄일 수 있습니다.
법무법인 슬기는 부산에서 자가 개인회생 사건을 다루며, 개인회생 청산가치 계산, 집 유지와 처분의 비교, 주택담보대출 채무조정 연계 가능성을 자료를 바탕으로 확인해 드립니다.
부산 개인회생 상담이 필요하시면 법무법인 슬기(전화 1555-3397)로 연락해 주세요. 주말과 공휴일에도 상담이 가능하며, 등기부등본과 대출 잔액 자료를 준비해 오시면 부산 개인회생 상담에서 예상 변제금까지 함께 계산해 드립니다.
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