전세사기 피해액 4조 원, 전세사기 피해자, 2030 전세사기, 전세보증금 반환, 임차권등기명령, 전세사기피해자 결정, 전세사기 경매유예, 전세대출 상환, 전세대출 개인회생, 전세사기 개인회생, 개인회생 청산가치, 개인회생 면제재산, 부산 개인회생 상담, 법무법인 슬기
2026. 10. 08.
2026년 10월 7일, 전세사기 피해액이 4조 원을 넘었고 피해자의 약 66%가 20·30대라는 경찰청 자료가 공개됐습니다. 전세사기로 보증금을 돌려받지 못했더라도 임차권등기명령, 전세사기피해자 결정, 경매유예 같은 회수·보호 절차는 따로 진행할 수 있습니다. 다만 은행 전세대출은 보증금 회수와 별개로 상환 의무가 남는 것이 원칙입니다. 전세대출을 감당하기 어렵다면 개인회생을 검토할 수 있지만, 돌려받지 못한 보증금도 개인회생에서 재산으로 평가될 수 있다는 점을 함께 확인해야 합니다.
[10월 이슈] 전세사기 피해액 4조 원 돌파, 피해는 누구에게 집중됐나요?
전세사기로 못 받은 보증금은 어떤 절차로 돌려받을 수 있나요?
전세사기피해자로 결정되면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
보증금을 못 받아도 전세대출은 계속 갚아야 하나요?
전세사기로 남은 전세대출도 개인회생으로 정리할 수 있나요?
보증금 회수와 개인회생은 어떤 순서로 진행해야 하나요?
부산에서 전세사기 피해와 전세대출 문제를 함께 정리하려면
Q. 전세사기피해자로 결정되지 않으면 개인회생도 못 하나요?
Q. 개인회생을 신청하면 보증금 반환 소송이나 경매 배당을 포기해야 하나요?
Q. 개인회생 중에 보증금을 돌려받으면 어떻게 되나요?
Q. 전세대출을 연체하면 신용정보에 바로 등록되나요?
Q. 20·30대 사회초년생도 개인회생을 신청할 수 있나요?
경찰청 자료에 따르면 2022년 7월 전세사기 특별단속 이후 2026년 8월까지 확인된 전세사기 피해액은 4조 781억 원, 피해자는 2만 7,912명이며, 피해자의 약 66%가 20·30대입니다.
안녕하세요. 법무법인 슬기입니다. 최근 전세사기 피해자분들께 가장 많이 받는 질문은 다음 두 가지입니다.
"보증금은 한 푼도 못 받았는데, 은행 전세대출은 제가 다 갚아야 하나요?"
"전세사기 피해자인데 개인회생을 신청하면 보증금 받을 권리까지 없어지나요?"
2026년 10월 7일 보도된 이상식 의원실의 경찰청 제출 자료를 보면, 연령대별 피해자는 30대 1만 1,279명, 20대 이하 7,179명으로 20·30대가 전체의 약 66%를 차지했습니다. 피해 주택은 다세대주택(빌라)이 1만 7,408명으로 가장 많았고, 빌라와 오피스텔을 합치면 전체의 약 90%였습니다.
피해액 구간은 1억~2억 원이 1만 795명으로 가장 많았고, 1억 원 이상 피해자가 전체의 59.3%였습니다. 수법별로는 무자본 갭투자 피해액이 2조 3,773억 원으로 가장 컸습니다.
출처: 헤럴드경제 「세입자의 피눈물 4조원을 넘어섰다…전세사기 2030 집중 피해」(2026. 10. 7.)
전세사기 피해가 사회초년생에게 집중됐다는 사실은 법률 문제가 보증금 회수에서 끝나지 않는다는 뜻이기도 합니다. 1억~2억 원대 보증금의 상당 부분을 전세대출로 마련한 청년 임차인은 보증금을 잃은 뒤에도 전세대출 상환 부담을 그대로 지게 되는 경우가 많습니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지키는 것이 보증금 회수의 출발점입니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하는 제도입니다. 임차권등기를 마치면 임차인이 이사하거나 전입신고를 옮기더라도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
출처: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령)
임차권등기 이후 보증금 회수는 보통 보증금반환청구 소송 등으로 집행권원(판결 등)을 확보한 뒤 강제경매를 신청하거나, 다른 채권자가 진행하는 경매·공매에서 배당을 요구하는 방식으로 진행됩니다. 전세보증금반환보증에 가입한 임차인은 보증기관에 보증이행을 청구하는 절차가 우선 검토 대상입니다.
실무상 주의할 점은 전세사기 주택에는 선순위 근저당이나 임대인의 세금 체납이 함께 있는 경우가 많아, 경매가 진행돼도 보증금 전액이 배당되지 않을 수 있다는 점입니다. 따라서 등기부등본의 선순위 권리와 배당 예상액을 먼저 확인해야 회수 가능한 금액을 현실적으로 판단할 수 있습니다.
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」의 요건을 갖춰 전세사기피해자로 결정되면 경매유예, 신용정보 등록 유예·삭제, 긴급복지지원 등 특례를 받을 수 있습니다.
전세사기피해자법 제3조는 피해자 요건으로 ① 주택 인도·전입신고와 확정일자(또는 임차권등기·전세권) 구비, ② 임차보증금 5억 원 이하, ③ 2인 이상 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생이 예상될 것, ④ 임대인등의 반환 의사 부재를 의심할 상당한 이유를 정하고 있습니다. 경매 또는 공매가 완료된 임차인은 ①과 ③ 요건이 제외됩니다.
다만 보증보험으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 보증금 전액을 자력 회수할 수 있는 경우는 적용 대상에서 제외됩니다.
출처: 국가법령정보센터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조(전세사기피해자의 요건)
지원 내용 | 근거 조문 | 실무상 의미 |
|---|---|---|
경매절차의 유예·정지 신청 | 제17조 | 매각기일을 늦춰 대응 시간을 확보(원칙 1년 이내, 연장 가능) |
전세 관련 대출 채무불이행·대위변제 등록 유예·삭제 | 제27조 제3항 | 보증금이 모두 변제되지 않은 경우 신용정보 불이익 완화 가능 |
주거 안정 자금 융자 등 금융지원 | 제27조 제1항·제2항 | 최우선변제를 받지 못한 피해자 등에 대한 임대차 자금 융자 가능 |
긴급복지지원 대상자 의제 | 제28조 | 피해자와 생계·주거를 같이하는 가구원도 긴급지원 대상 |
제17조에 따르면 전세사기피해주택에 경매가 진행 중인 경우 전세사기피해자는 법원에 매각기일 지정 보류나 매각기일 취소·변경 등 경매유예를 신청할 수 있고, 경매유예 기간은 원칙적으로 1년 이내입니다.
출처: 국가법령정보센터 「전세사기피해자법」 제17조(경매의 유예·정지)
2026년 5월 신설된 제25조의13은 전세사기피해주택의 임대인이 파산하더라도, 임차보증금은 우선변제권이 인정되는 한도 안에서 면책되지 않는 청구권으로 본다고 정하고 있습니다. 전세사기피해자법은 부칙 제2조에 따라 시행 후 4년이 경과하는 날까지 효력을 가지므로, 피해자 결정 신청은 가능한 한 서둘러 검토하는 것이 좋습니다.
원칙적으로 그렇습니다. 은행 전세대출 계약은 임대인과의 임대차계약과 별개의 계약이므로, 보증금을 돌려받지 못했다는 사정만으로 전세대출 상환 의무가 없어지지는 않습니다.
전세대출 만기에 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 금융기관에 만기 연장이나 상환 유예를 요청하게 됩니다. 연장이 되지 않은 상태에서 전세대출을 갚지 못하면, 전세대출에 보증을 선 보증기관이 은행에 대신 갚고(대위변제) 임차인에게 구상금을 청구하는 구조로 바뀌는 경우가 많습니다.
전세사기피해자로 결정되면 제27조 제3항에 따라 금융회사등이 전세 관련 대출의 채무불이행 및 대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있습니다. 다만 등록 유예·삭제는 신용정보상 불이익을 줄이는 제도이고, 전세대출 원금 자체를 없애 주는 제도는 아닙니다.
출처: 국가법령정보센터 「전세사기피해자법」 제27조(금융지원 등)
따라서 보증금 회수에 수년이 걸릴 것으로 예상되고, 그 기간 동안 전세대출 원리금이나 보증기관 구상금을 감당하기 어렵다면 채무조정이나 개인회생 같은 채무 정리 절차를 함께 검토해야 합니다. 사기 피해로 대출금만 남은 다른 유형의 사례는 투자사기로 대출금까지 잃었을 때 피해금 회수와 개인회생을 함께 정리하는 방법에서도 확인하실 수 있습니다.
전세사기로 남은 전세대출이나 보증기관 구상금도 개인회생 신청 전 원인으로 생긴 채무라면 개인회생채권으로 정리할 수 있습니다. 다만 돌려받지 못한 보증금반환채권이 개인회생에서 재산으로 평가될 수 있습니다.
개인회생은 일정한 소득이 있는 채무자가 원칙적으로 3년간 변제계획에 따라 가용소득을 변제하고 나머지 채무의 면책을 받는 절차입니다. 전세대출은 보통 담보권이 아닌 신용·보증 채무이므로, 보증기관 구상금을 포함해 다른 신용대출·카드대금과 함께 변제계획에 포함되는 것이 일반적입니다.
채무자회생법 제580조 제1항은 개인회생절차개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산과 장래에 행사할 청구권을 개인회생재단에 포함시킵니다. 따라서 임대인에게 받을 보증금반환채권도 원칙적으로 개인회생재단에 속하는 재산입니다.
같은 조 제3항은 제383조를 준용하므로, 주거용 건물의 임차보증금반환청구권 중 「주택임대차보호법」상 최우선변제 범위 안에서 대통령령이 정하는 금액은 면제재산으로 신청할 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제580조(개인회생재단)
채무자회생법 제614조 제1항 제4호는 변제계획상 총변제액이 채무자가 파산할 때 채권자가 배당받을 총액보다 적지 않아야 한다고 정합니다. 이 기준을 개인회생 청산가치 보장 원칙이라고 합니다.
출처: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제614조(변제계획의 인부)
전세사기 피해자의 보증금반환채권은 장부상 금액은 크지만 실제 회수 가능성이 낮은 경우가 많습니다. 실무상 선순위 권리, 경매 배당 예상액, 임대인의 자력 등 회수 가능성을 소명하는 정도에 따라 개인회생 청산가치에 반영되는 금액이 달라질 수 있습니다.
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핵심 포인트 — 전세사기 개인회생에서 확인할 재산
임대인에게 받을 보증금반환채권 전액이 아니라, 실제 회수 가능성이 개인회생 청산가치 판단의 쟁점이 됩니다.
최우선변제 범위 안의 보증금은 면제재산 신청 대상이 될 수 있습니다.
경매 배당표, 등기부등본, 피해자 결정 통지서는 회수 가능성을 소명하는 핵심 자료입니다.
따라서 보증금 회수 절차의 진행 상황을 정리한 뒤 개인회생 변제계획을 설계해야 변제금이 과도하게 산정되는 위험을 줄일 수 있습니다.
보증금 회수 절차와 개인회생은 동시에 진행할 수 있지만, 임차권등기와 피해자 결정 신청으로 보증금 권리를 먼저 지킨 뒤 개인회생을 신청하는 순서가 일반적으로 안전합니다.
개인회생을 신청해도 임대인에 대한 보증금반환채권은 사라지지 않습니다. 개인회생 진행 중 보증금을 회수하면 회수한 금액은 개인회생재단에 속하는 재산이 되므로, 법원과 회생위원에게 알리고 변제계획 반영 여부를 확인해야 합니다.
구분 | 보증금 회수 절차 | 개인회생 절차 |
|---|---|---|
목적 | 임대인에게 보증금 반환 받기 | 전세대출·구상금 등 채무 조정 |
상대방 | 임대인, 경매 법원, 보증기관 | 은행, 보증기관 등 채권자 |
대표 절차 | 임차권등기명령, 보증금반환 소송, 배당요구, 피해자 결정 | 개인회생 신청, 금지·중지명령, 변제계획 인가 |
주의할 점 | 선순위 권리로 전액 배당이 안 될 수 있음 | 보증금반환채권이 청산가치에 반영될 수 있음 |
아래 사례는 이해를 돕기 위한 익명·가상 사례이며, 금액은 예시입니다. 실제 결과는 법원 판단과 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
가상 사례 1 — 30대 직장인 A씨는 보증금 1억 5,000만 원 중 1억 2,000만 원을 전세대출로 마련해 빌라에 입주했습니다. 임대인이 잠적해 경매가 시작됐고, 선순위 근저당 때문에 배당 예상액이 낮은 상황이었습니다. A씨는 임차권등기와 전세사기피해자 결정 신청을 먼저 마친 뒤, 배당 예상 자료를 근거로 보증금반환채권의 회수 가능성을 소명하며 개인회생을 검토했습니다.
가상 사례 2 — 20대 사회초년생 B씨는 전세대출 만기 연장이 거절돼 보증기관이 대위변제했고, 구상금과 카드대금이 함께 연체됐습니다. B씨는 소득 대비 채무가 커서 개인회생과 개인파산 중 어느 절차가 맞는지 먼저 비교했습니다. 두 절차의 선택 기준은 소득·재산·빚의 원인으로 개인회생과 개인파산을 고르는 기준에서 자세히 확인할 수 있습니다.
💡
TIP — 전세사기 피해자가 개인회생 전에 정리할 것
임차권등기 완료 여부와 경매·공매 진행 단계를 먼저 확인합니다.
전세대출이 은행 채권인지, 보증기관 구상금으로 바뀌었는지 확인합니다.
소득이 낮은 사회초년생이라면 변제기간 단축 가능성도 함께 검토합니다.
따라서 보증금 회수 자료와 채무 자료를 한 번에 정리하면 개인회생 변제계획을 현실적으로 세울 수 있습니다.
소득이 적은 청년 피해자라면 저소득 취약채무자의 개인회생 변제기간 단축 기준도 함께 살펴보시기 바랍니다.
부산에 주소를 둔 채무자의 개인회생 사건은 부산회생법원이 담당하므로, 부산 지역 전세사기 피해자는 보증금 회수 절차와 부산회생법원 개인회생 절차를 함께 설계하는 것이 효율적입니다.
부산회생법원은 2023년 3월 개원한 회생·파산 전문법원입니다. 임차권등기명령이나 보증금반환 소송은 임차주택 소재지 또는 피고 주소지 관할 법원에서 진행되므로, 개인회생 사건과 보증금 회수 사건의 관할이 다를 수 있다는 점도 확인해야 합니다.
부산 개인회생 상담이 특히 필요한 경우는 다음과 같습니다.
전세대출 만기가 다가오는데 보증금 반환이 불확실한 경우
보증기관 대위변제 후 구상금 독촉을 받고 있는 경우
임차주택이 이미 경매에 들어가 배당 예상액을 확인해야 하는 경우
전세대출 외에 생활비 대출·카드대금까지 함께 연체된 경우
⚠️
주의사항 — 전세사기 피해자의 개인회생 신청 전
보증금을 일부라도 회수했다면 개인회생 재산목록에 빠짐없이 기재해야 합니다.
신청 직전 특정 채권자에게만 갚거나 재산을 가족에게 넘기면 불이익을 받을 수 있습니다.
전세사기피해자 결정 신청과 개인회생 신청은 별개 절차이므로 각각 기한과 서류를 확인해야 합니다.
따라서 보증금 회수 현황을 숨기지 않고 정확히 소명하는 것이 개인회생 인가의 기본 전제입니다.
A. 그렇지 않습니다. 개인회생은 전세사기피해자 결정 여부와 관계없이 채무자회생법의 요건(일정한 소득, 채무 한도 등)을 갖추면 신청할 수 있습니다. 다만 피해자 결정을 받으면 경매유예나 신용정보 등록 유예 같은 별도 지원을 함께 받을 수 있습니다.
A. 포기할 필요는 없습니다. 보증금반환채권은 채무자의 재산이므로 개인회생 중에도 회수 절차를 계속 진행할 수 있습니다. 다만 회수 결과는 개인회생 재산과 변제계획에 반영될 수 있습니다.
A. 개인회생 중 회수한 보증금은 개인회생재단에 속하는 재산이 될 수 있으므로 법원과 회생위원에게 알려야 합니다. 회수 금액과 시점에 따라 변제계획 변경이 필요한 경우가 있습니다.
A. 일반적으로 연체가 일정 기간 계속되면 채무불이행 정보가 등록될 수 있습니다. 전세사기피해자로 결정되고 보증금이 모두 변제되지 않은 경우에는 전세사기피해자법 제27조 제3항에 따라 전세 관련 대출의 채무불이행·대위변제 등록이 유예되거나 삭제될 수 있습니다.
A. 나이와 관계없이 계속적·반복적 소득이 있고 채무를 갚기 어려운 상황이라면 개인회생을 신청할 수 있습니다. 소득이 적은 경우 변제금이 낮게 정해질 수 있지만, 생계비와 소득 수준에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
전세사기 피해자는 임차권등기와 피해자 결정 신청으로 보증금 권리를 먼저 지키고, 감당하기 어려운 전세대출은 개인회생 등 채무 정리 절차로 따로 검토해야 합니다.
보증금 회수 절차만 기다리다 전세대출 연체가 길어지면 구상금 소송이나 급여 압류로 이어질 수 있습니다. 반대로 보증금 회수 상황을 정리하지 않고 개인회생을 신청하면 보증금반환채권이 개인회생 청산가치에 과도하게 반영될 수 있습니다.
법무법인 슬기는 전세사기 피해자의 임차권등기·경매 진행 상황과 배당 예상액, 전세대출과 보증기관 구상금 현황, 개인회생 청산가치와 면제재산 신청 가능성을 함께 확인합니다. 보증금 회수와 채무 정리를 별개로 보지 않고 하나의 일정으로 설계하는 것이 목표입니다.
부산 개인회생 상담이나 전세사기 피해 관련 상담이 필요하시면 법무법인 슬기(1555-3397)로 문의해 주세요. 주말과 공휴일에도 상담이 가능합니다.
감수: 법무법인 슬기 대표변호사 오권석
